Immobilienbewertung Bonn / Rhein-Sieg

Immobilienbewertung Bonn / Rhein-Sieg

Immobilienbewertungen werden für viele Fälle benötigt. Die typischen Fälle sind Erbfälle, Scheidung bzw. Trennungen, der Immobilienverkauf, die Übertragung an Familienangehörige, Beleihung / Finanzierung sowie der Erwerb / Kauf einer Immobilie.

Ob die Beauftragung eines Gutachters / Sachverständigen für Immobilien sinnvoll ist, hängt immer von der individuellen Fallkonstellation ab. Im Zuge der kostenfreien Eingangsberatung kläre ich, ob und wenn ja, in welchem Umfang eine Immobilienbewertung bzw. ein Wertgutachten für Ihren Fall sinnvoll ist.

Im Regelfall ist das Ziel der Immobilienbewertung, als die sogenannte Beweisfrage zu klären. In den meisten Fällen lautet die Beweisfrage: „Wie hoch ist der Verkehrswert für eine unbebautes oder bebautes Grundstück bzw. ein grundstücksgleiches Recht zu einem bestimmten Wertermittlungsstichtag?“.

Zuvor müssen alle wertrelevanten Eigenschaften von Grundstück und Gebäude(n) erfasst und beurteilt werden. Sofern erforderlich, werden die Ergebnisse der Immobilienbewertung sowie auch die Erkenntnisse der Bestandsaufnahme im Form eines Wertgutachtens (Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten) zusammen gefasst.
Eine Immobilienbewertung kann auf vielen Wegen erfolgen. Da es regelmäßig um sehr hohe Vermögenswerte und weitreichende Entscheidungen geht, ist es sinnvoll, sich mit den folgenden, grundlegenden Fragen etwas intensiver zu beschäftigen:

Welche wesentlichen Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilien?

Online lässt sich der „Wert“ einer Immobilien in wenigen Minuten mit nur sehr wenigen Eingaben ermitteln. Meist wird das Baujahr, die Grundstücksgröße, die Anbauart und die Wohnfläche abgefragt. Die weiteren Abfragen in einer solchen Online-Bewertung beziehen sich dann auf Ihre personenbezogenen Daten, insbesondere Ihre E-Mail-Adresse.

Die Belastbarkeit von solchen Online-Bewertungen ist daher auch nicht gegeben. Meist werden zudem nur Angebotsdaten herangezogen und keine Daten aus realen Transaktionen.

Ein Immobiliengutachter wird i.d.R. mehr als 100 Kriterien erheben, sachverständig plausibilisieren und in die Wertermittlung, ggf. zusätzlich sachverständig angepasst, einfliessen lassen.

Im Vergleichswertverfahren stehen sogenannte Vergleichspreise zur Verfügung, meist für den Teilmarkt der Eigentumswohnungen sowie der Einfamilienhäuser. Diese werden dann, mit Hilfe von Umrechnungskoeffizienten an die objekt- und teilmarktspezifischen Eigenschaften angepasst. Die Daten hierzu liefert der jeweilige, örtliche Gutachterausschuss bzw. der obere Gutachterausschuss, anhand von Auswertungen sämtlicher Kauffälle in dem jeweiligen Gebiet.

Für das Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren muss zunächst der Bodenwert sachverständig bestimmt werden. Ebenfalls durch die Gutachterausschüsse werden (meist jährlich) aktuelle Bodenrichtwerte flächendeckend veröffentlicht. Meist sind Grundstücksbesonderheiten, wie z.B. Erschließungsbesonderheiten, Übergröße, Zuschnitt, Ausrichtigung, Lage innerhalb der Bodenrichtwertzone berücksichtigt werden.

Im Sachwertverfahren wird dann noch der Zeitwert der Gebäude bestimmt. Hierzu wird zunächst ermittelt, wie teuer es wäre, die Gebäude zum Wertermittlungsstichtag zu errichten. Unter Berücksichtigung von Modernisierungen wird die Restnutzungsdauer bestimmt, aus der sich dann widerum die Alterswertminderung und im Ergebnis der Zeitwert der Gebäude ergibt.

Ein sehr wesentlicher Verfahrensschritt ist die Marktanpassung. Hierzu werden die sogenannten „Marktanpassungsfaktoren“ bzw. „Sachwertfaktoren“ herangezogen. Diese Faktoren wurden zuvor durch die jeweiligen, örtlichen Gutachterausschüsse aus den zahlreichen Kauffällen der vergangenen Jahre im Gebiet abgeleitet. Die Gutachterausschüsse bestreiten hierbei den Verfahrensweg rückwärts. Denn sie gehen vom Ergebnis aus, dass ist der Kaufpreis, den sie durch das Finanzamt gemeldet bekommen, und im Idealfall durch Rücksendung eines Fragebogens welcher der Käufer zur Qulifizierung ausgefüllt hat. Aus den verfügbaren Daten ermitteln die Gutachterausschüsse den vorläufigen Verkehrswert und setzen diesen ins Verhältnis zum real gezahlten Kaufpreis. Hieraus ergeben sich dann -dank einer größeren Datenmenge- lokale Zusammenhänge, die dann in Form von Marktanpassungsfaktoren veröffentlicht werden.

Der Immobiliengutachter passt dann den vorläufigen Sachwert mit den Sachwertfaktor an, um ein möglichst marktnahes Wertermittlungsergbenis zu erreichen.

Im Ertragswertverfahren werden die Erträge ermittelt, die sich marktüblich aus den vorhandenen Gebäuden erzielen lassen. Diese werden dann unter Abzug der sogenannten Bewirtschaftungskosten über den sogenannten Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer verrentet. Der Liegenschaftszinssatz wird analog zum Marktanpassungsfaktor durch den Gutachterausschuss anhand der realen Verkäufe abgeleitet.

Welche Faktoren haben keinen sehr starken Einfluss auf den Verkehrswert?

Bei Immobilien kommt es weniger darauf an, was sie hinter sich haben, vielmehr ist entscheidend, was sie vor sich haben.

Auch wenn ein Haus bereits 400 Jahre alt ist, kann es einen guten und nachhaltigen Wert haben, z.B. wenn energetische Maßnahmen durchgeführt sind und eine gute Nutzbarkeit gegeben ist.

Dagegen können auch sehr teure Investitionen, die in der Vergangenheit an einem Gebäude getätigt worden sind, sich nicht sehr positiv auf den Wert auswirken, wenn diese z.B. keinen allgemein gültigen Nutzen haben.

Es ist Aufgabe des Immobiliengutachters einzuschätzen, welche Objektbesonderheiten, sich in welchem Umfang positiv oder negativ auf den Wert auswirken. Meist dient hierzu die Fragestellung: „Würde ein Mieter für die Besonderheit eine höhere Miete zahlen, oder gar einen Abschlag vornehmen?“.

Wie gehen Marktentwicklungen und Trend in die Immobilienbewertung ein?

Gerade in der aktuellen Marktsituation 2022-2024 stellt sich die Frage, wie die aktuellen Geschehnisse die Verkehrswerte beeinflussen, und wie stark und aktuell dies in die Immobilienbewertung eingeht.

Hierzu ist anzumerken, dass die zur Verfügung stehenden Marktdaten, zwangsläufig aus den Kauffällen der vergangenen Jahre abgeleitet werden. In den Grundstücksmarktberichten werden die Daten dann unter Angabe eines Stichtages auf den sich die Daten beziehen veröffentlicht.

Aktuelle, kurzfristige Veränderungen am Markt sind somit sachverständig zu berücksichtigen. In jenen Phasen, in denen eine gleichbleibende Preisentwicklung in der Vergangenheit gemessen wurde, lassen sich Trends belastbar vorhersagen.

Man nimmt dann an, dass sich der aktuelle Trend in die Zukunft fortsetzt. Es gibt Marksituationen, in denen sich kurzfristige Veränderungen von Entwicklungen ergeben. Hier ist die entsprechende Marktkenntnis des Sachverständigen gefordert. Es ist dann zu überprüfen, in wie ferne die aktuell vorliegenden Marktdaten, die naturgemäß aus Kauffällen der Vergangenheit abgeleitet wurden, angewendet werden können, bzw. welche zusätzlichen Marktanpassungen vorgenommen werden müssen.

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