Verkehrswert – Immobilie

Verkehrswert – Immobilie

Der Verkehrswert einer Immobilie wird sehr oft benötigt. Da es regelmäßig um große Vermögenswerte geht ist das „Streitpotential“ entsprechend groß.

 4. Was ist der Sachwert und wie wird der Sachwert ermittelt?

Für Immobilien, die vorrangig zur Eigennutzung errichtet bzw. gehandelt werden, ermittelt der Sachverständige den Verkehrswert vorrangig nach dem sogenannten Sachwertverfahren. Dies sind insbesondere Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen. Das Sachwerterfahren ist in den §§ 35-39 ImmoWertV geregelt.

Für den Sachwert ist wie auch im Ertragswert das Grundstück zunächst in mögliche Teilbereiche zu gliedern und (ggf. gesondert zu bewerten). Ausgehend von einem Normalfall, einem klassisches Einfamilienhausgrundstück ohne sep. Grundstücksteilflächen wird der Bodenwert ermittelt. Hierzu wird der sogenannte Bodenrichtwert herangezogen, der jährlich aktualisiert durch die örtlichen Gutachterausschüsse zonal abgeleitet werden. Im nächsten Schritt sind die Zeitwerte der vorhandenen Gebäude zu bestimmen. Diese berechnen sich aus den sogenannten Normalherstellungskosten bezogen auf das Basisjahr 2010 über den Baupreisindex anzupassen an den Wertermittlungsstichtag. Von den so ermittelten Herstellungskosten zum Wertermittlungsstichtag ist dann die sogenannte Alterswertminderung in Abzug zu bringen. Je älter ein Gebäude ist, und je weniger modernisiert wurde desto höher ist dieser Altersabschlag. 

Bodenwert + Zeitwert der Gebäude und Außenanlagen = vorläufiger Sachwert

Zur Finalisierung des Sachwertverfahren ist noch abschließend zu klären, ob „zusätzliche Marktanpassungen“ zu berücksichtigen sind. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn kurzfristige Entwicklungen an den Immobilienteilmärkten nicht ausreichend in den verwendeten Marktdaten eingegangen ist. Dies ist z.B. nach dem Jahr 2022 notwendig gewesen, da die Abschläge die potenzielle Kaufparteien aufgrund der kurzfristig geänderten Konditionen für Immobiliendarlehen, die inflations- und lieferkettenlogistisch bedingte Erhöhung von Kosten für Bauen und Modernisieren vorgenommen haben, noch nicht ausreichend in die Ableitung der Marktdaten einfließen konnten.

Der so bestimmte Substanzwert von Grund und Boden ist durch einen sehr wesentlichen Verfahrensschritt, der sogenannten Sachwert-Marktanpassung an die teilmarktspezifische und örtliche Nachfrage anzupassen. Je stärker ein Mix aus „Boden und Gebäude“ nachgefragt wird, desto größer ist ein etwaiger Zuschlag, den potenzielle Kaufparteien bereit sind zu zahlen, um sich die Immobilie zu sichern. Ein klassisches Beispiel ist ein kleines, altes Einfamilienhaus, welches praktisch keinen Gebäudezeitwert mehr hat und auf einem kleinen Grundstück in einer zentralen Lage steht. Der Bodenwert ist trotz hohem Bodenrichtwert aufgrund der geringen Grundstücksgröße vergleichsweise niedrig. In Metropolen sind solche Immobilien oft mit Sachwertfaktoren zwischen 1,3 bis 3,0 anzupassen. Das bedeutet, dass Kaufparteien teilweise den dreifachen Substanzwert bereit sind zu zahlen. Im Gegenbeispiel wird auf einem großen Grundstück im sehr ländlichen Raum ein großes, sehr exklusives Einfamilienhaus gebaut. Nach Fertigstellung ist der vergleichsweise sehr hohe Substanzwert regelmäßig mit Sachwertfaktoren on 0,5 bis 0,90 anzupassen. Das bedeutet in einem Extrembeispiel, dass ein „Millionenhaus“ nach Fertigstellung nur noch die Hälfte (50%) wert sein kann. 

Vorläufiger Sachwert x zusätzliche Marktanpassung x Sachwert-Marktanpassung = vorläufiger Sachwert +/- besondere, objektspezifische Merkmale = marktangepasster Sachwert

5. Was ist der Vergleichswert und wie wird der Vergleichswert ermittelt?

Das Vergleichswertverfahren gilt nach Immobilienwertermittlungsverordnung § 15 ImmoWertV als präzise Methode bei der Wertermittlung von Grundstücken und selbst genutzten Immobilien. Weil das Vergleichswertverfahren für Immobilien auf konkreten Werten realer Käufe basiert, kann es das Marktgeschehen besonders gut abbilden. Es kommt bei der Ermittlung des Verkehrswertes (also des Marktwertes) zum Einsatz.

Es ist im diesem Zusammenhang zu differenzieren zwischen dem direkten und dem indirekten Vergleichswerverfahren.

Das direkte Vergleichswertverfahren steht in der Regel nur zertifizierten, öffentlich bestellten Sachverständigen bzw. den Gutachterausschüssen zur Verfügung. Hierzu erfolgt die Analyse einer ausreichenden Anzahl von vergleichbaren Kaufpreise aus realen Verkaufsfällen in einer vergleichbaren Lage. Die einzelnen Kaufpreise sind hierbei das Endergebnis. Für jedes einzelne Vergleichsobjekt erfolgt sodann eine entsprechende Anpassung an die Eigenschaften des Bewertungsobjekt (z.B. wäre der erzielte Kaufpreis zu erhöhen, wenn das Bewertungsobjekt eine längere Restnutzungsdauer hat als das Vergleichsobjekt). Im Ergebnis ergibt sich ein Kaufpreis, der erzielt worden wäre, wenn das Vergleichsobjekt die spezifischen Eigenschaften des Bewertungsobjekt hätte. Nimmt man diese Analyse für eine ausreichende Anzahl von Vergleichsobjekten vor, lässt sich der voraussichtliche Kaufpreis des Bewertungsobjektes sehr genau prognostizieren. Das direkte Vergleichswertverfahren ist eher aufwendig, bietet sich aber zum Beispiel an, wenn die betroffenen Parteien sich auf der Basis der anderen Wertermittlungsverfahren (Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren oder indirekten Vergleichswertverfahren) nicht einigen konnten. Aber auch in Teilmärkten, in denen die Gutachterausschüsse für einen Teilmarkt keine geeigneten Marktdaten (z.B. Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze) abgeleitet haben.

Das indirekte Vergleichswertverfahren ist dagegen ein relativ einfach, oft auch vom Laien durchzuführendes Verfahren. Das klassische Beispiel ist die Verwendung eines Richtwertes für Eigentumswohnungen. In unserem Beispiel für eine Ermittlung des Wertes einer Eigentumswohnung in Bonn mit 80 m² Wohnfläche und dem Baujahr 2000 wird folgender Vergleichswert herangezogen
(Quelle: Oberer Gutachterausschuss im Land Nordrheinwestalen, www.boris.nrw.de

Vergleichswertermittlung (indirekt): 80 m² Wohnfläche x 4.000 €/m² Vergleichsfaktor
= 320.000 € Vergleichswert

+/- besondere, objektspezifische Grundstücksmerkmale (z.B. Mietbesonderheiten, Rechte/Belastungen)

6. Was ist der Verkehrswert und wie wird der Verkehrswert ermittelt?

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Der Verkehrswert ist abzuleiten aus einem oder mehreren Wertermittlungsergebnissen aus dem Sachwertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder dem Vergleichswertverfahren. 

Bei dem klassischen Fall, dem selbst genutzten Einfamilienhaus war der Sachwert zu ermitteln. Das Wertermittlungsergebnis war zu plausibilieren, in der Regel durch das Ertragswertfaktoren, oft auch über ein indirekten Vergleichswertverfahren wenn entsprechende Richtwerte örtlich und teilmarktspezifisch zur Verfügung standen. Die Ergebnisse sollen im Bereich +/- 10 % liegen. Größere Abweichungen wären gesondert zu begründen. Der Verkehrswert entspricht in dem beschriebenen Regelfall dem ermittelten und mit einem zweiten Verfahren abgesicherten Sachwert.

7. Gibt es alternative Wertermittlungsverfahren die anerkannnt sind? Kann das DCF-Verfahren abgewendet werden?

Mit der Novellierung der ImmoWertV (01.01.2022 in Kraft getreten) sind neben den normierten Wertermittlungsverfahren (Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren sowie Vergleichswertverfahren) andere Verfahren nicht mehr ausgeschlossen. So kann z.B. das sogenannte DCF-Verfahren (Discounted Cash Flow) angewendet werden sofern hierzu Marktdaten der Gutachterausschüsse zur Verfügung stehen. Dies ist aktuell jedoch, nach meinem Kenntnisstand nicht der Fall. Das DCF-Verfahren wird im angelsächsischen Raum für Renditeimmobilien angewendet. Hier wird für einen Zeitraum (oft 10 – 20 Jahre) die voraussichtlichen Erträge sowie Kosten (auf Basis einer Prognose) ermittelt und die jeweiligen, einzelnen Ergebnisse auf den Wertermittlungsstichtag kapitalisiert. Der DCF-Wert ist dann die Summe die einzelnen Kapitalwerte.

8. Beispiel einer Sachwertermittlung

9. Beispiel einer Ertragswertermittlung

10. Beispiel einer Vergleichswertermittlung

11. Muster für ein Kurzgutachten

Hier finden Sie mit dem nächsten Update dieser Website ein Muster für ein Kurzgutachten

12. Muster für ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB

Hier finden Sie mit dem nächsten Update dieser Website ein Muster für ein Verkehrswertgutachten

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