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Jedes Jahr werten wir die Kauffälle der Region (auf Basis der Daten der örtlichen Gutachterausschüsse) aus und erstellen hierzu unseren hauseigenen Marktbericht, den ImmoReport Bonn-Rhein-Sieg, den wir unseren Kunden kostenfrei zur Verfügung stellen.
Hier finden Sie Antworten auf die häufigsten Fragen rund um unsere Leistungen, Abläufe und Zusammenarbeit.
Als Immobiliengutachter verfüge ich über eine fundierte Ausbildung sowie langjährige Berufserfahrung auf diesem Gebiet. Ich habe eine entsprechende Ausbildung absolviert und regelmäßig Fortbildungen besucht, um mein Fachwissen stets auf dem neuesten Stand zu halten. Zudem bin ich Mitglied in verschiedenen Fachverbänden der Immobilienbranche.
Die Dauer der Erstellung eines Gutachtens hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel der Komplexität des Objekts und dem Umfang der erforderlichen Recherchen. In der Regel können Sie jedoch mit einer Bearbeitungszeit von etwa zwei bis vier Wochen rechnen. Bei besonders eiligen Anfragen bemühe ich mich selbstverständlich um eine schnellstmögliche Bearbeitung.
Die Kosten für ein Immobiliengutachten variieren je nach Art und Umfang des Gutachtens. Gerne erstelle ich Ihnen ein individuelles Angebot, das auf Ihre konkreten Anforderungen zugeschnitten ist. Kontaktieren Sie mich einfach für eine unverbindliche Kostenschätzung.
Ja, selbstverständlich! Wenn Sie Fragen haben oder eine erste Einschätzung benötigen, stehe ich Ihnen auch gerne telefonisch zur Verfügung. Vereinbaren Sie einfach einen Termin und wir besprechen alles Weitere in einem persönlichen Gespräch.
Ja, ich bin nicht nur in Bonn, sondern auch in der umliegenden Region (dem Rhein-Sieg-Kreis, dem Westerwald) tätig. Wenn Sie also eine Immobilie außerhalb von Bonn bewerten lassen möchten, kontaktieren Sie mich gerne trotzdem. Ich prüfe dann, ob ich Ihnen weiterhelfen kann.
Ja, neben der Erstellung von Immobiliengutachten biete ich auch weitere Dienstleistungen im Bereich Immobilienbewertung an. Dazu gehören unter anderem die Marktanalyse, die Begleitung bei Verkaufsverhandlungen und die Beratung bei Investitionsentscheidungen.
Für eine präzise und effiziente Bewertung benötige ich in der Regel Unterlagen wie den Grundbuchauszug, Bauzeichnungen, die Baubeschreibung, Flächenberechnungen, die Flurkarte und den Energieausweis. Bei vermieteten Immobilien sind zusätzlich Mietverträge und Betriebskostenabrechnungen hilfreich. Je nach Objekt können außerdem Kauf- oder Notarverträge, Gebäudeversicherungsunterlagen sowie bereits vorhandene Gutachten relevant sein.
Als zertifizierter Sachverständiger ermittle ich den Verkehrswert Ihrer Immobilie fachgerecht nach den gesetzlich anerkannten Wertermittlungsverfahren. Dabei berücksichtige ich aktuelle Marktdaten der örtlichen Gutachterausschüsse sowie alle wesentlichen Grundstücks- und Gebäudeeigenschaften. Meine Gutachten sind für Finanzämter und Gerichte geeignet und unterliegen einer 30-jährigen Haftung.
Egal ob Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Wohnung oder besondere Immobilie: Wir geben Ihnen eine realistische Einschätzung über den Wert Ihrer Immobilie.
Der nach DIN-ISO 17024 zertifizierte Sachverständige garantiert eine unabhängige, gesetzeskonforme Wertermittlung auf der Grundlage von verfügbaren Marktdaten, welche durch die Gutachterausschüsse aus realen Verkaufsfällen abgeleitet worden sind. Auf diese Weise liefert der Gutachter belastbare Entscheidungshilfen für Ihr Immobilienthema.
Treu unserem Grundsatz „Konzept statt Korsett“ bieten wir individuelle, zielgerichtete Beratungs- und Sachverständigenleistungen rund um die Immobilie in der Region Siebengebirge, Rhein-Sieg-Kreis, Bonn sowie dem Kreis Neuwied.
Qualität: Regelmäßige Prüfungen und Gutachtenkontrollen sichern einen hohen Qualitätsstandard.
Belastbarkeit: Sorgfältige, nachvollziehbare Bewertungen minimieren Fehler und Angriffsflächen in Streitfällen.
Kundenorientierung: Der Leistungsumfang wird gezielt auf die jeweilige Fragestellung abgestimmt, um Zeit und Kosten zu optimieren.
Objektive Beratung zum Wertermittlungsanlass. Erstellung eines Angebots für die benötigte Leistung, ggf. mit Optionen zur späteren Aufstockung des Gutachtenumfangs.
Abstimmung Ortstermin. Sichtung vorhanden Objektunterlagen sowie deren Vervollständigung im Ortstermin. Ausführliche Innen- und Außenbesichtigung aller Gebäude und Gewerke sowie Grundstück, Außenanlagen und Umgebung.
Gutachtenerstellung mit ausführlicher Fotodokumentation, Grundstücks- und Gebäudebeschreibung sowie Erläuterung der Wertermittlungsansätze, Verfahrenswahl, Wertermittlungsergebnisse.
Mein Fachgebiet ist die Immobilienbewertung. Die fachgerechte Anwendung der gesetzlich normierten Wertermittungsverfahren, unter Verwendung der durch die örtlichen Gutachterausschüsse zur Verfügung gestellten Marktdaten und Berücksichtigung der wesentlichen, wertrelevanten Grundstücks- und Gebäudeeigenschaften ermöglicht es mir den Verkehrswert einer Immobilie festzusetzen. Für das Gutachten hafte ich 30 Jahre. Finanzämter und Gerichte müssen meine Gutachten anerkennen.
Das Feld der Immobilienbewertung wird von zahlreichen Dienstleistern „bespielt“. Makler, Banker oder freie Sachverständige, werden für Standardimmobilie vernünftige Bewertungen abliefern können. Wenn es z.B. darum geht, im Vorfeld eines Immobilienverkaufs eine Orientierung zum Kaufpreisgefüge zu erhalten, werden genannte Quellen, brauchbare Ergebnisse liefern können. Wenn es aber darum geht, den Verkehrswert belastbar festzusetzen benötigen Sie einen professionelle Sachverständigen mit der entsprechenden Qualifikation und ausreichender Haftung.
Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist es wichtig, den fairen Marktwert zu kennen. Als Gutachter kann ich Ihnen dabei helfen, eine objektive Bewertung vorzunehmen. Ich berücksichtige alle relevanten Aspekte wie Lage, Bausubstanz und Nachfrage am Markt. Mit meinem Gutachten haben Sie eine solide Grundlage für Preisverhandlungen und können sicherstellen, dass Sie weder über- noch unterbezahlen.
Wenn Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie ermitteln lassen möchten, ist ein Immobiliengutachter die richtige Wahl. Ich analysiere verschiedene Faktoren wie Lage, Zustand und Ausstattung der Immobilie sowie vergleichbare Verkaufspreise auf dem Markt. Anhand dieser Informationen erstelle ich ein fundiertes Gutachten, das Ihnen eine realistische Einschätzung des Wertes Ihrer Immobilie liefert.
Im Falle einer Erbschaft oder Scheidung kann es erforderlich sein, den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Als Gutachter stehe ich Ihnen zur Seite und erstelle ein objektives Gutachten, das als Grundlage für die Vermögensaufteilung dient. So können Streitigkeiten vermieden werden und alle Parteien erhalten eine gerechte Bewertung des Immobilienwerts.
Es gibt sehr viele verschiedene Wertbegriffe im Zusammenhang mit Immobilienbewertung. Im Regelfall geht es jedoch darum, den sogenannten Verkehrswert bzw. Marktwert zu bestimmen. In der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) wurde übrigens festgesetzt, dass es keinen Unterschied zwischen den Begriffen „Marktwert“ und „Verkehrswert“ gibt. Eine exakte Definition kann man im § 194 Baugesetzbuch nachlesen. Es gibt jedoch eine sehr viel bessere und auch kürzere Definition: „Der Verkehrswert und der Marktwert sind der wahrscheinlichste Kaufpreis“ Das bedeutet, dass der Immobiliengutachter lediglich eine Prognose auf den wahrscheinlichsten Kaufpreis erstellt. Also auf den Preis, auf den sich ein verkaufsbereiter Verkäufer und ein kaufbereiter Käufer nach einer üblichen Vermarktungszeit voraussichtlich einigen werden.
Der wahrscheinlichste Kaufpreis ergibt sich zwangsläufig aus dem Markt heraus. Der Gutachter erstellt eine Prognose. Diese Prognose soll dem Wert entsprechend, der sich nach objektiven Kriterien am lokalen Teilmarkt voraussichtlichen erzielen lässt. Das bedeutet auch, dass der Wert nicht zwangsläufig den Investitionen des Verkäufers entsprechen muss. In vielen Fällen weicht der Wert sogar sehr stark von dem Investitionsstand des Verkäufers ab. Eine wesentliche Aufgabe des Immobiliengutachters ist es, den Wert nach objektiven Kriterien, für Dritte nicht sachkundige Beteiligte nachvollziehbar zu ermitteln und in einem Wertgutachten zu dokumentieren.
Der Verkehrswert bzw. Marktwert einer Immobilie ist vorrangig durch ausreichend qualifizierte Immobiliengutachter zu ermitteln. Hierzu hat der Gesetzgeber drei verschiedene Wertermittlungsverfahren definiert. Je nach Objektart und verfügbaren Marktdaten kann der Verkehrswert durch das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren bzw. das Vergleichswertverfahren ermittelt werden.
Um das Wertermittlungsergebnis entsprechend abzusichern, sind i.d.R. zwei Verfahren durchzuführen.
Für ein Ein-/bzw. Zweifamilienhaus sind dies i.d.R. das Sachwertverfahren sowie stützend das Ertragswertverfahren. In urbanen Gebieten stehen oft auch Vergleichswerte für diesen Teilmarkt zur Verfügung. In diesen Fällen kann das Vergleichswertverfahren auch vorrangig durchgeführt werden.
Online lässt sich der „Wert“ einer Immobilien in wenigen Minuten mit nur sehr wenigen Eingaben ermitteln. Meist wird das Baujahr, die Grundstücksgröße, die Anbauart und die Wohnfläche abgefragt. Die weiteren Abfragen in einer solchen Online-Bewertung beziehen sich dann auf Ihre personenbezogenen Daten, insbesondere Ihre E-Mail-Adresse. Die Belastbarkeit von solchen Online-Bewertungen ist daher auch nicht gegeben. Meist werden zudem nur Angebotsdaten herangezogen und keine Daten aus realen Transaktionen. Ein Immobiliengutachter wird i.d.R. mehr als 100 Kriterien erheben, sachverständig plausibilisieren und in die Wertermittlung, ggf. zusätzlich sachverständig angepasst, einfließen lassen.
Im Vergleichswertverfahren stehen sogenannte Vergleichspreise zur Verfügung, meist für den Teilmarkt der Eigentumswohnungen sowie der Einfamilienhäuser. Diese werden dann, mit Hilfe von Umrechnungskoeffizienten an die objekt- und teilmarktspezifischen Eigenschaften angepasst. Die Daten hierzu liefert der jeweilige, örtliche Gutachterausschuss bzw. der obere Gutachterausschuss, anhand von Auswertungen sämtlicher Kauffälle in dem jeweiligen Gebiet. Für das Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren muss zunächst der Bodenwert sachverständig bestimmt werden. Ebenfalls durch die Gutachterausschüsse werden (meist jährlich) aktuelle Bodenrichtwerte flächendeckend veröffentlicht. Meist sind Grundstücksbesonderheiten, wie z.B. Erschließungsbesonderheiten, Übergröße, Zuschnitt, Ausrichtung, Lage innerhalb der Bodenrichtwertzone berücksichtigt werden. Im Sachwertverfahren wird dann noch der Zeitwert der Gebäude bestimmt. Hierzu wird zunächst ermittelt, wie teuer es wäre, die Gebäude zum Wertermittlungsstichtag zu errichten. Unter Berücksichtigung von Modernisierungen wird die Restnutzungsdauer bestimmt, aus der sich dann wiederum die Alterswertminderung und im Ergebnis der Zeitwert der Gebäude ergibt.
Ein sehr wesentlicher Verfahrensschritt ist die Marktanpassung. Hierzu werden die sogenannten „Marktanpassungsfaktoren“ bzw. „Sachwertfaktoren“ herangezogen. Diese Faktoren wurden zuvor durch die jeweiligen, örtlichen Gutachterausschüsse aus den zahlreichen Kauffällen der vergangenen Jahre im Gebiet abgeleitet. Die Gutachterausschüsse bestreiten hierbei den Verfahrensweg rückwärts. Denn sie gehen vom Ergebnis aus, dass ist der Kaufpreis, den sie durch das Finanzamt gemeldet bekommen, und im Idealfall durch Rücksendung eines Fragebogens welcher der Käufer zur Qulifizierung ausgefüllt hat. Aus den verfügbaren Daten ermitteln die Gutachterausschüsse den vorläufigen Verkehrswert und setzen diesen ins Verhältnis zum real gezahlten Kaufpreis. Hieraus ergeben sich dann -dank einer größeren Datenmenge- lokale Zusammenhänge, die dann in Form von Marktanpassungsfaktoren veröffentlicht werden. Der Immobiliengutachter passt dann den vorläufigen Sachwert mit den Sachwertfaktor an, um ein möglichst marktnahes Wertermittlungsergbenis zu erreichen. Im Ertragswertverfahren werden die Erträge ermittelt, die sich marktüblich aus den vorhandenen Gebäuden erzielen lassen. Diese werden dann unter Abzug der sogenannten Bewirtschaftungskosten über den sogenannten Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer verrentet. Der Liegenschaftszinssatz wird analog zum Marktanpassungsfaktor durch den Gutachterausschuss anhand der realen Verkäufe abgeleitet.
Bei Immobilien kommt es weniger darauf an, was sie hinter sich haben, vielmehr ist entscheidend, was sie vor sich haben.
Auch wenn ein Haus bereits 400 Jahre alt ist, kann es einen guten und nachhaltigen Wert haben, z.B. wenn energetische Maßnahmen durchgeführt sind und eine gute Nutzbarkeit gegeben ist.
Dagegen können auch sehr teure Investitionen, die in der Vergangenheit an einem Gebäude getätigt worden sind, sich nicht sehr positiv auf den Wert auswirken, wenn diese z.B. keinen allgemein gültigen Nutzen haben.
Es ist Aufgabe des Immobiliengutachters einzuschätzen, welche Objektbesonderheiten, sich in welchem Umfang positiv oder negativ auf den Wert auswirken. Meist dient hierzu die Fragestellung: „Würde ein Mieter für die Besonderheit eine höhere Miete zahlen, oder gar einen Abschlag vornehmen?“.
Aktuelle, kurzfristige Veränderungen am Markt sind sachverständig zu berücksichtigen. In jenen Phasen, in denen eine gleichbleibende Preisentwicklung in der Vergangenheit gemessen wurde, lassen sich Trends belastbar vorhersagen.
Man nimmt dann an, dass sich der aktuelle Trend in die Zukunft fortsetzt. Es gibt Marktsituationen, in denen sich kurzfristige Veränderungen von Entwicklungen ergeben. Hier ist die entsprechende Marktkenntnis des Sachverständigen gefordert. Es ist dann zu überprüfen, inwiefern die aktuell vorliegenden Marktdaten, die naturgemäß aus Kauffällen der Vergangenheit abgeleitet wurden, angewendet werden können, bzw. welche zusätzlichen Marktanpassungen vorgenommen werden müssen.
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